不動産業の経営管理ビザ｜不動産投資・賃貸業で取得できる条件

日本の不動産を購入・保有するだけでは、経営管理ビザは取得できません。経営管理ビザは日本で事業を経営・管理するための在留資格で、不動産を購入したこと自体を理由とする在留資格はありません。不動産賃貸業や売買・仲介業を日本で事業として経営し、2025年10月16日の改正後の基準（資本金（出資総額）3,000万円以上・常勤職員1名以上など）を満たせば、取得を目指せます。このページでは、不動産事業で経営管理ビザを検討している方（海外から来日する方・他の在留資格から変更する方）に向けて、対象になる事業の形と審査のポイントを解説します。

対象になる不動産事業・ならない不動産投資

事業の形	経営管理ビザとの関係	主な注意点
物件の購入・保有のみ（投資）	対象外	賃料を受け取るだけで、日本で事業を経営・管理する活動がない
不動産賃貸業（自ら貸主）	事業として経営すれば対象になりうる	自ら貸主となる賃貸は宅地建物取引業に当たらず、免許は不要。管理業務の大半を管理会社に任せきりにすると、経営者としての活動実態が問われる
不動産の売買・仲介（宅地建物取引業）	対象になりうる	宅地建物取引業の免許と、事務所ごとの専任の宅地建物取引士が必要
民泊・旅館	対象になりうる	住宅宿泊事業の届出や旅館業許可などが必要（民泊・宿泊業の経営管理ビザ）

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業を「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と定めており（第2条第2号）、自ら貸主として貸す行為は含まれません。売買・仲介を行うには都道府県知事または国土交通大臣の免許を受け（第3条）、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く必要があります（第31条の3）。事業に必要な許認可は、原則として経営管理ビザの申請前に取得しておきます。

2025年10月改正後の要件を不動産事業に当てはめると

要件	不動産事業で確認したいポイント
事業の規模（3,000万円以上）	会社（法人）は登記上の資本金の額（合同会社は出資の総額）で判断され、物件の購入額を資本金に足して3,000万円とすることはできません。資本準備金や剰余金も含まれません。
常勤職員（1名以上）	自社で雇用する日本人・特別永住者・永住者・日本人の配偶者等・永住者の配偶者等・定住者の常勤職員が必要です。物件の管理を委託する管理会社のスタッフは数えられません。
日本語能力・経営経験等	申請者または常勤職員のB2相当の日本語能力と、申請者本人の経営・管理経験3年以上または関連分野の学位が必要です。
事業計画書	賃料収入（入居率・賃料相場）、修繕費・管理費・借入の返済などの収支の根拠を示し、中小企業診断士・公認会計士・税理士の確認（評価）を受けます。
事業所	自宅を事業所と兼ねることは原則として認められません。所有物件の一室を事務所にする場合も、事業専用の独立した区画であることを示します。
日本での居住	申請者が日本に居住して経営・管理を行うこととしている必要があります。海外に住んだまま日本の物件を管理する形では要件を満たしません。

要件の全体像は取得要件【最新】、3,000万円の数え方は資本金3,000万円要件、事業所の条件は事業所要件で解説しています。

審査で見られるポイント

業務を外部に任せきりにしない

出入国在留管理庁は、業務の大半を外部に委託し、日常的に申請人本人による経営活動を行っていない場合などは、経営者としての活動実態が十分に認められないとしています。物件の取得方針・入居者募集・賃料設定・修繕計画・資金管理など、経営者として自ら担う業務を具体的に示します。

事業規模に見合う業務量

保有物件が少なく業務量が小さいと、常勤職員を雇用して事業を営む必要性や、事業の継続性の説明が難しくなります。物件数・賃料収入・今後の取得計画などから、事業として成り立つことを数字で示します。

資金の出所

物件の購入資金や資本金の出所（海外からの送金記録、預金の形成過程など）を説明できる資料を準備します。

家族を役員にする場合

複数の外国人が経営・管理を行う場合は、事業の規模や業務量からそれぞれが経営・管理を行う合理的な理由があり、業務内容が明確に分かれ、経営・管理の対価として報酬を受けることが求められます。

よくある質問

マンションを購入すれば経営管理ビザは取れますか？

購入・保有だけでは取れません。経営管理ビザは日本で事業の経営・管理を行うための在留資格で、不動産を購入したこと自体を理由とする在留資格はありません。不動産賃貸業などを日本で事業として経営し、資本金（出資総額）3,000万円以上・常勤職員1名以上などの基準を満たす必要があります。

不動産の購入費用は3,000万円の要件に含められますか？

会社（法人）で申請する場合は、登記上の資本金の額（合同会社は出資の総額）で判断されるため、物件の購入費用を資本金に足して3,000万円とすることはできません。個人事業で申請する場合は事業を営むために投下された総額で確認されますが、どの支出が含まれるかは個別に確認が必要です。

管理会社に物件管理を任せても経営管理ビザは取れますか？

業務の一部を委託すること自体はありえますが、業務の大半を外部に委託し、申請者本人が日常的に経営活動を行っていない場合は、経営者としての活動実態が十分に認められないとされています。経営者として自ら担う業務を事業計画書で具体的に示すことが重要です。

海外に住んだまま日本の不動産会社を経営して経営管理ビザを取れますか？

取れません。上陸基準省令では、申請者が事業の経営・管理を行う時に日本に居住することとしていることが求められています。また、在留中に正当な理由なく長期間出国していた場合は、日本での活動実態がないものとして在留期間の更新が認められません。